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楼市升温或有待时日

作者:本刊评论员 点击次数:3892  发布日期:2022-06-06

 

由于之前扩张过于激进,去年以来众多房企经营陷入困局。近期,中央明确支持各地完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。国内多个城市降首付、减契税、给补贴、发购房券,开启楼市松绑潮。

据不完全统计,5月以来已有超过60个城市推出相关政策,使今年出台稳楼市政策的城市超过150个,且一二三四线城市均有覆盖。

在此期间,信贷政策也迎来重大利好。5月15日,央行、银保监会发文指出,首套住房商业性个人贷款利率最多可下调20个基点。此外,房企融资继续破冰,碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城等地产商均已获得支持。

不过,目前楼市行情依然不容乐观。

易居研究院基于数据监控,预计5月全国100个城市新建商品住宅日均成交面积同比下跌58%。实际上,4月多地已有松绑政策,但新建商品房销售规模依然同比下降超过四成。

深入分析,销售不旺不一定是政策效果体现滞后所致,而有可能是多方面的原因,比如房价收入比已经足够高,房价一直涨的预期已经打破,等等。

从总体来看,中国楼市不排除已到供大于求的阶段。套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数),是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,平衡值为1。东吴证券相关报告指出,2020年中国城镇住房套户比已接近1.1。结合2021年全国房地产开发投资同比增长4.4%,以及人口老龄化、少子化加速到来的趋势看,套户比继续微增的可能性更大。

微观层面,我国则存在供需失衡。大量欠发达城市已出现肉眼可见的过剩,但经济发达地区住房依然紧张。

一部分原因在于,在过去过于强调控制大城市人口、积极发展小城镇的思路影响下,人地分离,土地供给出现错配,这在一定程度上促成了一二线城市高房价、三四线城市高库存的局面。

此外,疫情防控常态化,经济增速存在下行压力,人们收入预期不稳定,甚至小部分人由城返乡,购房者或潜在购房者的支付能力受到影响,也加大了楼市压力。

多重因素影响下,楼市可能短期内难见起色,多家房企仍然处于困境之中。

从长远来看,房住不炒仍然是必须坚持的总基调,提振楼市是为了满足人们合理的居住和改善性居住需求。经济发达地区由于人口不断增加,对住宅的需求也就长期存在,也就需要地产企业生存和发展下去,为这些需求提供相应数量并且品质不断提升的住宅供给。

在人地挂钩方面,中共中央、国务院今年4月发布《关于加快建设全国统一大市场的意见》,指出城市吸纳农业转移人口,国家将给予新增建设用地份额。该《意见》还提出,将完善城乡建设用地增减挂钩节余指标、补充耕地指标跨区域交易机制,此举意在解决大城市有钱但缺地、小城市有地但没钱的问题。

房地产持续健康发展,必须要有持续不断的居住需求。从这个角度来讲,人口的不断增加是房地产市场发展最重要的保障。这也就不难理解经济发达地区房价高企,也更容易理解多个城市纷纷出台政策吸引人才落户。

总而言之,稳定和发展房地产市场,是为了满足人们的居住需求。也只有满足居住需求(而不是其他需求)的房地产市场才是健康的房地产市场。在需求尚未转暖的时候,指望房地产市场迅速火热、房价大幅上涨,既不现实,也不合理。对此我们要有清醒的认识。(支点杂志2022年6月刊)